マンションの憲法

マンションの憲法

ひとつの建物を複数の区分所有者で所有し、使用するため、さまざまな規定が設けられています。
これらはマンションを所有し、暮らすための、最低限の法律であり、
区分所有法は、区分所有者が合意形成していくための「マンションの憲法」ともいえます。
平成7年1月r日に起きた阪神淡路大震災により多数のマンションが倒壊し、大きな被害を受けました。
このときに、建て替えや復旧の決議要件が不充分であったために多くの混乱を招き、いまだに区分所有者間で争っているマンションもあります。
マンションの法律について→家 高く売る で学びました。

全国的にみても、築年数が訓年を超えるマンションが多くなり、建て替えや改修が必要となるケースが多いことから、
平成皿年吃月に区分所有法の改正がなされました。改正された中身は、建て替えを容易にし、
促進させるものですが、建替え時の建設資金を支出する余裕のない区分所有者は明け渡しを余儀なくされるものです。
建物の長寿命化への法整備や、建て替えへの支援、困難者の移りかえの支援などを進めることが求められています。
そうすることにより、安心して永住できるマンションとなるでしょう。

また松原(1982)は,多摩田園都市の東急による「一括代行方式」と呼ばれ
る開発方式に注目した。この開発方式は,地主との対応の苦労や手続きが複雑
な反面,事業における反対者に対して強制力をもち(地権者の3分の2以上の
賛成で強制執行),安価で大量な条件の良い土地を保留地にでき,マスタープ
ランにそってほぼ全域の開発を主導した。

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マンション法

マンション法

一つの建物を複数の所有者が使用する際の取り決めが区分所有法です。
マンションに住まううえで最も大切な法律といえます。

マンション法、正式名称「建物の区分所有等に関する法律(略称・区分所有法と
は、元々はマンション専用の法律ではありません。1棟の建物のなかの、構造上独立
して使用可能な部分が、おのおの所有権の対象となることを認めた法律ですが、住居
に限らず店舗、事務所、倉庫などにも適用されています。
区分所有法の施行以前、1棟の建物には、ひとつの所有権が存在するのみでしたが、
建物の中高層化と大規模化にともない、部分的な所有を求める動きがあることと、新
たな不動産の流通を図る意味から、区分所有という考え方が生まれました。
区分所有法は1962年の創設以来、1983年、2002年とマンションの実状
にあわせて改正されてきましたが、現在においてもマンション専用の法律でないため、
マンション独自の法律である「マンション管理適正化法(マンションの管理の適正化の推進に関する法律)」や、
「マンション建替え円滑化法(マンションの建替えの円滑化等に関する法律)」などによって補完されています。
私はここ>>で詳しい事をしりました。

専有部分と共用部分
区分所有される部分は、原則として四方が完全に区画されており、区画する材質は
木材、コンクリート、ガラスなどの、ある程度永続的に区画されるものとなります。その区分を「専有部分」といいます。
それに対し、1棟の建物のそれ以外の部分、エントランスや廊下、外壁、屋上などを「共用部分」といいます。

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トラブルの防止

トラブルの防止

トラブルを防ぐには?

これらの問題を少しでも少なくすることが、居住者の大きな課題と言えますが、
たとえマナーが原因の問題といえども、解消するのが難しいケースは多々あります。
特に音の問題は難しいもの。上下階や隣戸の音が気になるかどうかは個人差があるからです。
静かな一戸建てからマンションに移り住んだ人は、小さな音でも非常に気になるものでしょう。

マンションの防音性能そのものが、実際に住んでみるまで分からないということも、トラブル解消を難しくする原因のひとつです。
戸境壁や天井、床の防音遮音性能が高くても、構造体や配管スペースなどから音が伝わるケースは実際にあります。
事例はコチラ→

音に対して非常に敏感な人には、マンション住まいは向かないのかもしれません。
むしろ、共同生活の場であることを認識し、多少の生活音には目(耳?)をつぶるくらいの気持ちでいるほうがよいのではないでしょうか。

よく誤解されるのですが、バルコニー、アルミサッシ、窓ガラス、網戸、玄関ドア
も共用部分です。勝手に取り替えることはできません。色の塗り替えも自由には行な
えません。別棟の集会室などは独立した建物であるため、本来、専有部分として登記
が可能ですが、規約で共用部分とすることができます。

多いのが管理運営上の問題。修繕のための徴用負担、管理我や駐車場代、修繕穂立金等の滞納など、お金に関するトラブルです。
続いて近隣の問題で、電波障害、日照権、プライバシーの問題などがあります。
また上記以外にも、管理組合の運営に関する問題や、管理会社とのトラブルなど、多くのトラブルが日々の生活のなかで発生しています。

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起こりがちなトラブル

起こりがちなトラブル

共同生活という側面のあるマンション住まい。
末永く快適な暮らしをするために、トラブルの傾向と対策を考えましょう。

多くの人々が共同で生活するのがマンションです。個々の生活者の考え方や意識、
家族構成、活動時間帯はまちまちです。管理組合の管理規約には生活上の共通のルー
ルを定めていますが、思いもかけないトラブルに出会うことがあります。
やっとの思いで手に入れた住まい、家族と共にこれからのマンションライフを快適
に暮らしたいと願うのが当然です。ご近所の方々の迷惑も考えて、我が家のトラブル対策を立てておきましょう。
マンションで多いトラブルの対策はコチラ→


最も多い、マナーのトラブル
マンションの供給トラブル件数は棟数の増加にあわせて増えています。国土交通省
が行なった「平成喝年度マンション総合調査」によると、その内容は、日常生活にか
かわる居住者の問題から、建物の不具合、近隣の問題、管理組合の運営、管理会社の
問題など、多岐にわたっています。

最も多いトラブルは居住者間のマナーが原因です。生活騒音の問題、ペットの問題、駐車場問題、
上階からの不注意による漏水、共用部分の使用方法、バルコニーの使用、専有部分の改装などがあり、これらが日常的に起こっています。
特に、以前からマンションの三大トラブルといわれている「生活騒音」「ペット」「駐車場」の問題は、やはり上位を占めています。
二番目は建物の不具合で、漏水、結露、雨漏りや外壁の剥離、タイルの落下、建具の開閉不良、カビの発生などがあります。

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マンションの維持管理

マンションの維持管理

マンションも維持管理が大切で、全部委託方式のようにお金で監理を買うよりも、自主管理、あるいは自力管理のように、
自主性をもった運営をしていくとコミュニティも必要に応じてつくられますよね。昔の向う三軒両隣みたいな関係でしょうか。

神戸の震災で間覚めて、別にマンションのコンサルタントもしていますが、管理組合の一番の悩みは問題意識の共有です。
これはマンションだから、共有部分のある建物だからということですが、無関心・無責任にならないことで、
逆に戸建ての両隣より親密な関係が生まれるような気がします。
超高層のような大きな規模のマンションでは意識の共有がなかなか難しいと思いますので一概に言えませんが、
マンションのよさというのはソフト面では共同から協伽。みんなで汗を流せば楽しいマンションライフということかも知れませんね。
「隣近所との付き合いのわずらわしさがない」ということでマンションを購入される方も多いと思いますが、ぜひ、協働参加して欲しいと思います。
マンション購入前に→は読んでおいた方がいいですよ。

将来の住まい方のこだわりによってマンション派だったり戸建派だったりする。
これらを踏まえて考えることは大切なのですね。さて、マンションではデベロッパーという建築主がいるわけですが、
設計や工事監理は誰が行なっているのでしょうか?また、施行者はどのように決められているのでしょうか?

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「賃貸」

「賃貸」

「賃貸」というキーワードが出ましたね。そうなんです、買わないという選択
肢もあります。賃貸で、マンションであるならば、比較的いいとこどりができます。
ライフステージにあわせて住み替えができる。マンションならではのセキュリティや
利便性もそれなりに確保できる。頭を悩ませる「管理」も家主がやってくれる。戸建
てかマンションかというくらべ方をすれば、長所短所がそれぞれあって、どちらかを選
ぶのは難しいと思います。賃貸か所有かというのも、ひとりひとりの価値観があって
決めがたい、というのが私の本音です。私としてはお客さんそれぞれの性格や考え方、
ライフスタイルに合わせて選択をしてもらうというのがもっともいいと思っています。
将来のライフスタイルがまだよく見えていないなど、時期的に無理をして住宅を購入
することは、あまりお勧めしたくありませんね。
私は賃貸などについてで多くの勉強をしました。

今のマンションに数年住んでおります。管理組合の役員や共同作業で、
清掃や芝生の手入れ、植木の刈り込みといったわずらわしい事もありますが、快適に過ごしております。
子供たちが独立し、妻とふたりになっても思い出深い今の住まいを出ることはできないでしょうね。

いっぽう戸建てはマンションにくらべ、自分の意志で生活に合わせて変えていくことができますし、気楽ですが、
安全性や利便性においてはマンションに劣るかなぁと感じます。老後の住まい方は維持管理の問題のように思います。

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それぞれの魅力

それぞれの魅力

車や趣味の道具の手入れがしたいし、庭が好きなので地べた派です。
マンションであれば1階で車が入る専用庭付きが理想ですが、マンションの立地環境を考えますと日当り条件などをクリアするのが難しいため、
現在は一戸建てに住んでいます。マンション、戸建てともに居住経験がありますが、
マンションは鍵1本で出かけられる、何となくセキュリティがよさそうなところや、交通、買物などの便利がよいところが魅力です。
戸建ては気兼ねなく住めて、自分の家という感じがしますね。老後は、体力も衰えるでしょうから、マンションが手間が省けてよいのかなあと思っています。

階はともかくマンションの住まいと「ガレージ、遊び場、工作室」のような小屋があれば理想的ですね。
最近、マンションのセキュリティも万全とは言い難くなってますね。コンピュータのセキュリティと同じで、新種の侵入方法が考え出されてきてます。
マンションのセキュリティについてここ→で情報を集めました。

私は戸建てでもマンションでもどちらでもいい賃貸願望です。
マンションは共同で住み続けるということで、買ってしまった以上は組合員から抜け出すことはできません。
実はこれが落とし穴で、みんなでルールを決めて守っていくということは、意識が高くなればなるほど実に大変です。
だから、今はいいけれど高齢化して運営に消極的になったときにどうするの?というマンションの運営問題や、
自分自身の住まい方の変化に対応できるのか?という疑問もあります。

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マンションと一戸建て

マンションと一戸建て

田舎の一戸建て事務所併設に住んでいます。老後となると自嬢に直接触れることのできる空間(土がある)に住みたいと思いますし、
建物もいずれ寿命がきますので自分の意思で必要な時期に手を入れたり、建て替えできるほうがいいと思いますので二戸建てを選択します。
櫛造や外装に関して、維持管理の面倒臭さは多いと思いますけど。

私は一戸建てです。なぜならマンションはひとつの建物に共同で生活するわけです。
みんなで話し合って建物の管理などをしなくてはいけませんし、多くの決まり事のなかで生活しなくてはなりません。
また、壁を隔ててお隣がありますからなるべく音を出さないとかいろいろと気を遺う事が多く、なんでも自分で決めたい自分としては向いてないからです。

先の超高層の問題ですが、実際に停電や災害などを考えると超高層を住居とすることには強く反対します。
少なくとも現在つくられている超高層マンションは、住環境がよいという利点よりも、
土地価格や分譲価格から、建築基準法の許す限りの効率をとったひとつの回答にしかすぎないと思います。
純粋に良好な住環境を考えたときには、集合住宅であればやはり低層にならざる得ないのではと思います。
自分が高齢化した場合ですが、溌近でてきているようなコーポラティブのマンションであれば選択の余地はあるかと思います。
しかしながら、高齢化してから分譲マンションを購入する気にはなれませんね。
マンションと一戸建ての違いについてここ→でいろいろ調べました。

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共同体としてのコミュニティ

共同体としてのコミュニティ

マンションには共同体としてのコミュニティが存在し、「遠くの親戚より近くの他人」的信頼関係が構築できれば、
便のいい場所に立地しているマンションは老後も安心できますね。わずらわしくないというのがマンションの魅力なのでしょうね。
ところで老後といえば大都会には超高層マンションなどがありますが、このようなマンションで老後を迎えるなんて、
ちょっとイメージしにくいところがあります。降りていくのがおっくうになるようなことはないのでしょうか?

一般的に、土に接することのできる階数は5階までだと言われていますね。
超高層マンションの大規模修繕工事を行なったことが何度かありますが、高層階のベランダいっぱいに盆栽を楽しんでおられる年配の方を見たかと思うと、
ペットの飼える超高層もありまして、毎日何度も犬の散歩をされている方も見受けました。
もっとも、エレベーターも高速ですし、セキュリティも言うことなしです。
マンションについてはここ→を参考にしました。

一戸建てに住んでいますが、実はマンション派です。一番の理由はセキュリティ。
留守にすることが多いのですが、同居の母が、ひとりでいる時は絶対お風呂に入らないのを見ると、
鍵一本でOKのマンションに憧れてしまいます。老後というかひとり住まいを考えると、
「マンションに住まう」ことはワタシのなかではひとつの選択肢として大きく存在しています。
とはいえ、住みたいと思ったマンションに巡り合ったことはないですし、
四方、光や風に触れていることの気持ちよさと引き換えにできるかまでは決心がつきませんが……。

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マンションの変遷

マンションの変遷

日本のマンションの変遷がおおかた理解できました。
今後も新しい制度や技術が生まれてきそうですね。
さて、このような変遷を経て、今ではなじみ深いものとなっているマンションですが、その本当の姿は意外と見えてこないような気がします。
建築設計監理を生業とする皆さんからは、購入者には知りえない部分が見えているのかもしれません。
そのあたりを分かりやすくご説明ください。まず、マンションの魅力とはなんでしょうか
マンションの魅力についてここ→を読めばもっと詳しくなれました。

学生時代は「集合住宅」、実務に入ったとき上司に「共同住宅」と言いなおすように言われました。
いずれの表現でも「1棟、もしくは複数棟でひとつの近隣社会を構成するものだ」ということです。
理想をいえば、コルビジェ(1960年代のフランスを中心に活蹄した建築家)のユニテのような「ひとつの街」であるべきと思っています。
現実的には、交通至便な位髄にそこそこの而祇をもった住まいが確保できる。
また、いくつものマンションを雌入する前に比較検討できる。
共同生活であるという一点のみ充分理解すれば、うまく住みこなすことができるということでしょうか。

ちょっと前まで、住宅すごろくのあがりは郊外の二戸建て住宅でした。
しかし子育てが終わり、老夫婦だけが残った場合、生活はとても不便になります。
庭木への水やりも面倒になり、車の運転ができるうちは買い物もできますが、やがては住めなくなってしまいます。
その点、都会のマンションは快適です。一歩外に出れば何でもあるし、万一の時も安心です。
建物のメンテだって管理会社にまかせておけば安心ですよね。

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